来源：魔都财观

在贝壳捡漏排行榜中，降价幅度前十的房源，降价幅度均在20-29%左右。其中这些房源，近一半来自杨浦鞍山。还有地铁400米距离的君欣时代广场：除了中型购物中心，沿街的底商多不胜数。整个板块兼具了商业气息与人间烟火。

这些房子被抛售的原因是由人群决定的：全部是没有电梯的老公房，且安装电梯遥遥无期。

基本上卧室、卫生间和厨房，是分割开来的，并没有在一套房子里。

这种卧室与厨卫门对门，且与邻居共用一个过道的房子基本上称为对门房。口罩事件后，环线论被打破，一切以品质为王。甚至有些房子一出来就马上被下定，生怕房东涨价。甚至17年高位站岗老破小的人，如今拿出来卖，不赔钱就是好的。

老城区的旧改替代拆迁，老破小没有前途！

从内部来说，无法改变脏乱差、私密差、密度高的命运。安装电梯的工作困难重重，整个片区只有1栋安装电梯。

目前上海二手市场，中高端疯涨，老破小猛跌。

自贝壳公开成交数据之后。

很多人已经发现，解封后的上海高端住宅成交价格上涨凶猛。

就在大家觉得上海楼市基本面是呈迅速上升趋势的时候。

上海内环内的一些房子，正在以低于市场价20%以上的幅度抛盘。

这是一个处于内环内的板块。

板块的地理位置可以说非常优越。

整个板块不大，却有3条地铁线贯穿，分别是8号线、10号、18号线。

基本上在这个板块居住，地铁覆盖整个居民区，不到1公里范围内，可以到达多个站点。

居住氛围也非常好，板块内地铁上盖就是旭辉MALL：

除此之外，杨浦一梯队的小学就占了3所：打虎山路第一小学、第二师范学校附属小学、以及控江二村小学。以及五六所二梯队的小学。

整个板块的学校配置，在其他教育匮乏的区域，简直是逆天的资源。

板块内的社区医院、三甲医院，也都应有尽有。

可以说，这个板块，顶级的地段、健全的配套，便捷的交通，逆天的教育，成熟的医疗。

就是这样一个看起来，没有任何短板，非常适合刚需上车的板块。

但目前的二手房市场，非常非常的冷静。

在总价已经不高的前提下，房东依然有不小的让价幅度，甚至愿意税费各付。

这是什么概念？！！！！

如果各位在上海买过二手房就会知道，除了法拍房，几乎所有的房子税费都是由下家买单。

这几乎是二手市场默认的潜规则。

相比如今价格不断上涨的豪宅，无人问津的老破小就卑微很多。

为什么占据内环内核心地段，顶级学区的老破小，开始被抛弃？

之前购买这里主要有两种人群：为了读书挂户口、首次上车的刚需。

那么现在为什么客群冷静下来了？

第一是政策面的不确定性，导致学区属性减弱；

整个鞍山板块因为居住密集，学区把控非常严格。

大部分是到户5年，最低也需要2年。

小孩要读小学，出生没多久就要把户口挂到这边来。

这就意味着持有的周期比较长。

第二是经过封控期，大家受够了这种居住环境；

经过口罩封闭期，老破小扎堆的地方是上海防控期最难掌控的区域。

也让曾经生活在这里的人苦不堪言。

我们来看一下这里的居住环境：

这种楼栋看似是一梯两户，但每户内部还拆分为三家。其实也就是一梯六户，居住密度非常大。

这三户的房子中，只有一户独门独户，其他两户都是卧室和厨房卫生间对门分。

如下图：

这样的老破小，曾经大家觉得忍一忍，就过去了。

起码上车门槛低，周围生活便捷，也算是在上海第一个落脚地。

但是，经过口罩事件之后，封控期这里成为防控的重灾区。

所有对居住妥协的耐性达到了极限。

这时候大家发现：

顶级的地段和学区，在居住品质和安全防控面前都不值一提。

过去想都不敢想，外环外的房价，能突破10万，且越来越贵。

只要小区品质占优，不管多贵，这种房子很容易卖出去。

而过去一向以低总价上车的老破小，开始无人问津。

我们过去曾经一度说，不要碰老破小，除非占据顶级区位和顶级学区。

但这种说法未来可能就不成立了。

越来越多不确定的因素和风险，让大家害怕后期这些房子可能无人接手。

老破小的流通性变得极差。

我们可以通过贝壳的成交数据分析：

豪宅的涨幅凶猛，不容议价，成交迅速：

反观老破小的成交，与19年价格相差无异。

三年来完全没有涨幅，成交周期也越来越长，本就不高的总价还会经过几轮的下调才能促成成交：

一边是疯涨的中高端。一边是下跌的老破小。

整个市场两极分化越来越明显。

2022年开始，我国的棚改在逐步减少，取而代之的是旧改。

在不大拆大建的情况下，对房龄满20年以上的老旧小区进行改造。

比如重新粉刷外墙、重新铺设道路、重新规划停车位、增加绿化、增加公共配套设施等等。

但真的有效吗？

这是粉刷过的外立面，尚可掩盖破旧。

老社区缝合修补工作，远比我们想象的更加困难。

而此时此刻，谁又敢将房票和积蓄押注在这样的房子上？

即便如此。

豪宅的成交周期在缩短。

老破小的成交周期延长。

越来越多的人，不再因为学区或者地段买单老破小。

上海购房的下限，正在被拉高。

这是一个残酷的事实。

让我想到了一句话：钱最终都流向了不缺钱的人，爱都流向了不缺爱的人，苦难都留给了吃苦的人。

口罩事件的影响还没有结束，但是这一切，最终却由老破小来买单。