上周，我们放了点“开胃菜”，盘点了广州上半年楼市的成绩单，哪些板块，楼盘最吸金。

今天，再上一个更详细的版本，涉及各区域新房、二手房成交以及下半年政策预测：

1）新房成交、板块房价、去化库存

2）二手房成交，板块房价

3）下半年政策预测+热盘

新房成交量在地上爬

房价在天上飘

据中原的数据，2022上半年，广州新房成交39618套，同比下跌35%，但在近5年来，排名第三。

扒开每个月来看，只有6月成交（7776套），超过去年同期水平。“降价”的招，还是很好使的。

虽然上半年成交量跌麻了，但房价却稳稳地上涨了20%！

目前，广州新房均价38737元/㎡，套均价417万！

海珠，黄埔，番禺，房价上涨的幅度就挺感人。这跟区域内的网红盘，高价盘“卖爆”有关。

而天河的房价微跌，主要是上半年以等“改善”项目为主，另外部分高价盘，像合景臻颐府参与了“降价促销”，所以天河整体价格微跌，但问题不大。

|数据来源：广州中原研究发展部

去化、库存方面，成绩都不太好看。

上半年广州累计有112个（次）开盘/加推，但整体去化率只有31%。像“琶洲南TOD”、“”这些流量小生，是仅有几个开盘卖爆的。

库存方面，全市的库存1144.97万㎡，消化周期16.1个月。南沙、增城、花都、从化，库存已经超过20个月！而天河、黄埔库存仅有7个月左右。

旱的旱死，涝的涝死。

另外，上半年新房成交还有几个特点：

1）上半年广州一手豪宅成交1797宗，同比大增5成

2）500-800万（市区改善）群体飙升最明显

3）老五区的成交占比，逐年在提升

4）刚需在观望，改善，土豪在买买买

上半年二手房成交

创近年新低

二手房方面，广州上半年预计成交42002宗（中介网签+自助网签），同比去年同期下降44.2%，创了近8年来的新低。

网签均价27468元/㎡，同比跌11.2%。

跟新房情况相差无几，各区二手房成交量也在跌。

从价格来看，天河是唯一一个逆市上涨的区域，的确很“抗跌”。

|数据来源：广州中原研究发展部

二手房成交方面，还有以下几个有趣的现象：

1）千万豪宅的二手价格，也是逆市上涨，整体均价（74819元/平），涨6.1%。

2）300万元以下的房源、两房或者小户型的成交在降低，但豪宅的成交，却一路飙升。刚需观望，改善，土豪在买买买。

|来源：广州中原研究发展部

下半年买房怎么挑？

最后，我们结合机构的报告，浅浅地说一下广州楼市的下半场。

政策没有大招。

如大家所见，上半年，全国各地的政策像批发似的，175个省市都相继放松房地产政策……

昨天，东莞也“效仿”佛山，放松了限购。（详见二条）

但是，这些都与广州无关。广州大松绑的可能性不大，但像南沙、增城这些库存贼高的区域，给点“甜头”还是会有的。你看南沙，政策的东风不就来了吗？

另外，据中原报告，下半年广州新房的限价政策会有一定放松，但房贷利率下调的空间，就没上半年那么给力了。

所以，什么时候可以出手？还是那句话，有本钱，有足够的还贷能力，是可以入场的。

至于板块怎么挑，我们整理了上半年成交最猛的板块和楼盘，给各位参考一二：

|数据来源：广州中原研究发展部

喜欢黄埔的，可以挑老黄埔、科学城、知识城这些“超给力”的板块。

看上番禺的，万博、亚运城、大学城等板块，也有网红盘可以挑。没有购房名额，预算不够的，增城的新塘，朱村板块，也可以对比看看。

楼盘方面，越秀的landking，越秀南地块准备入市了，预计部分价格会到12万/㎡，有钱的可以捧个人场。

海珠的琶洲南TOD、都是大热门，海珠天珺二期已经开盘，琶洲南TOD估计也快了。最近还有珠光的沥滘旧改项目，热衷海珠的，下半年要把握好机会，多去楼盘转转。

老荔湾，喜欢江景的可以盘幸福湾、、广船滨江上都等等。

二手房方面，据中原预测，各区的二手价格，相对稳定，甚至会有小幅回落。

最后，附上各价格段的置业指南，各位看菜吃饭~

|数据来源：广州中原研究发展部

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